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不再地蓋王石拿殺回產(chǎn)，房地房
發(fā)布時間：2026-10-15 07:51:59 來源：kiss電子煙購買 6677599 作者：熱點
中房報記者 李葉丨北京報道
萬科創(chuàng)始人王石再添新職務(wù)。拿地蓋房
9月28日，王石深圳深石城市更新有限公司（以下簡稱“新公司”）正式注冊成立，房地注冊資本1500萬元，拿地蓋房注冊地落在深圳鹽田區(qū)小梅沙，王石王石出任董事長，房地法定代表人為杜吉良。拿地蓋房
隨後，王石“王石回歸房地產(chǎn)”的房地標題刷屏網(wǎng)絡(luò)。不過，拿地蓋房中國房地產(chǎn)報記者查閱工商信息發(fā)現(xiàn)，王石這家公司並沒有“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”類表述，房地經(jīng)營範圍涵蓋商業(yè)綜合體管理、拿地蓋房旅遊開發(fā)策劃諮詢、王石酒店管理、房地物業(yè)管理、節(jié)能管理服務(wù)、非居住房地產(chǎn)租賃、住房租賃、以自有資金從事投資活動。
“王石此時入場並不代表地產(chǎn)回暖、大佬回來抄底蓋樓。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析，該公司字號帶有 “城市更新”，經(jīng)營範圍涵蓋非居住房地產(chǎn)租賃、住房租賃、物業(yè)管理，但並未列入房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。這也劃定了核心業(yè)務(wù)邊界：不拿地、不預(yù)售、不背負開發(fā)貸，主打 “改造+運營+策劃+投資”的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。
自2017年交棒萬科董事會主席後，王石在公眾視野裏逐漸褪去了“地產(chǎn)掌門人”的底色。如今75歲的他重新 “掛帥”，這位曾定義中國房地產(chǎn)上半場的老人，能否在存量時代掀起新的波瀾？
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“老麵孔”與“新公司”
除了王石本人外，新公司裏有不少萬科老麵孔。
根據(jù)主要人員資料，杜吉良任法定代表人兼董事，董事還包括倪曉棟、周娟、薑浩，監(jiān)事為皇甫駿也。
杜吉良是“老萬科”出身，最早從南通二建一線技術(shù)崗位起步，後加盟萬科蘇南區(qū)域，紮根近十年，由基層土建工程師一路做到事業(yè)部總經(jīng)理。2021年，他跟隨王石核心團隊創(chuàng)業(yè)，轉(zhuǎn)向產(chǎn)城運營、資產(chǎn)管理與存量盤活。
倪曉棟同樣是萬科體係出身，曾任萬科寧波區(qū)域營銷負責(zé)人，後任綠地集團九江公司副總經(jīng)理。2016年獨立創(chuàng)業(yè)，深耕資產(chǎn)管理、私募基金與產(chǎn)城投資，現(xiàn)任綠創(chuàng)集團總裁、綠創(chuàng)金融董事長兼總經(jīng)理。
薑浩在萬科體係內(nèi)浸潤超過二十年，2013年起轉(zhuǎn)型商業(yè)資產(chǎn)運營，曆任萬科深圳商業(yè)管理公司總經(jīng)理、深圳萬沙股份有限公司董事長。
中國城市發(fā)展研究院投資部副主任袁帥認為，這套“個人IP+萬科舊部+低碳標簽”的組合，在當下的城市更新賽道裏形成了極強的差異化競爭力，行業(yè)內(nèi)很多同類平臺要麼隻有資金優(yōu)勢缺乏運營能力，要麼隻有基礎(chǔ)運營能力沒有獨特的價值標簽，而王石的個人IP自帶全行業(yè)的關(guān)注度和信任度，跟隨他多年的萬科舊部沉澱了數(shù)十年的片區(qū)綜合運營經(jīng)驗，再疊加已經(jīng)跑通的低碳社區(qū)改造成熟樣本，三者結(jié)合起來，剛好補上了當下城市更新賽道裏“品牌+運營+特色價值”的稀缺拚圖，走出了一條不同於傳統(tǒng)舊改開發(fā)商的新路徑。
據(jù)天眼查APP股權(quán)穿透，深圳深石共有5個股東，包括上海都心商業(yè)管理、深石管理諮詢、寧波綠創(chuàng)企業(yè)發(fā)展、江西華申產(chǎn)城企業(yè)管理、蘇州博信新投資發(fā)展，每家持股20%，王石通過深石管理諮詢間接持股約19.99%。
“從這家新平臺的股權(quán)架構(gòu)設(shè)計來看，采用多方平權(quán)的合夥模式，本質(zhì)上是把平臺定位成一個輕資產(chǎn)的資源聚合型運營服務(wù)商，而非重資產(chǎn)的開發(fā)主體。”袁帥表示。
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選址的玄機
新公司注冊地選在深圳市鹽田區(qū)梅沙街道小梅沙村12號103，這並非隨機。
隔幾公裏的大梅沙，王石已經(jīng)深耕多年“生物圈三號”。2022年10月，萬科中心碳中和實驗園區(qū)一期改造完成，綠電占比從改造前的17%躍升至85%，建築能耗下降60%，每年二氧化碳減排量超過800噸。2024年，項目從單體園區(qū)升級到覆蓋大梅沙3.2平方公裏的2.0版本，覆蓋約兩萬常住居民，計劃2028年底削減40%碳排放。王石本人設(shè)想的推廣路徑是：先做樣板，再輸出諮詢、規(guī)劃、施工、運營能力，“我就是碳中和社區(qū)的麥肯錫”。
順著“生物圈三號”已有的能力線，柏文喜判斷新公司未來項目類型大概率落在四類存量場景：文旅商業(yè)街區(qū)/濱海綜合體運營；老舊街區(qū)/廠區(qū)/社區(qū)微改造；零碳社區(qū)/園區(qū)運營；存量低效資產(chǎn)盤活。
袁帥認為，這套經(jīng)過真實項目驗證的低碳改造能力，“恰好契合當下城市更新從大拆大建轉(zhuǎn)向精細化綠色煥新的行業(yè)趨勢，能讓新平臺在一眾傳統(tǒng)運營服務(wù)商中快速建立起技術(shù)辨識度”。他進一步表示，王石積累多年的跨領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)資源覆蓋文旅、商業(yè)、酒店、綠色金融等城市更新核心配套板塊，“能在項目落地時快速完成產(chǎn)業(yè)內(nèi)容的導(dǎo)入，避免很多存量改造項目陷入‘改完硬件卻填不滿內(nèi)容’的尷尬困境”。
柏文喜也坦言，深石係同時握有碳中和、運動健康、綠色金融三條線，能把“改造—運營—REITs 退出”串起來。他同時提醒，“生物圈三號”目前仍是樣板階段，規(guī)模化複製和穩(wěn)定盈利還沒完全跑通，競爭優(yōu)勢是“先發(fā)認知”，不是“已驗證的現(xiàn)金流”。
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行業(yè)邏輯已切換
“王石此時入局城市更新賽道，是在行業(yè)邏輯切換的臨界點完成的一次精準卡位。”袁帥表示。
2026年，國務(wù)院印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》（國發(fā)〔2026〕12號），明確中國城市發(fā)展已由大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)入以存量提質(zhì)增效為主的階段。規(guī)劃提出，“十五五”期間將改造城鎮(zhèn)危舊房50萬套（間）、城中村4000個，改造城市地下管網(wǎng)36.5萬公裏。
與此同時，2026年中央預(yù)算內(nèi)投資城市更新專項安排970億元，超長期特別國債安排1600億元支持城市地下管網(wǎng)改造，合計2570億元。金融監(jiān)管總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《城市更新項目貸款管理辦法（試行）》（金規(guī)〔2026〕7號），首次為城市更新項目貸款設(shè)立專門品種並明確準入與風(fēng)控規(guī)則。證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)於資本市場支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》，明確支持符合條件的城市更新項目發(fā)行REITs，或作為擴募資產(chǎn)裝入已上市REITs。
“王石的時間窗口選得很準，錢、政策、退出通道第一次同步打開。”柏文喜判斷。
袁帥認為，過去城市更新項目最大的痛點就是資金投入後缺乏順暢的退出路徑，社會資本很難有長期參與的動力，而當下政策端已經(jīng)把存量資產(chǎn)改造的投資、運營、退出的完整鏈條徹底打通，行業(yè)不再依賴過去大拆大建的高杠桿開發(fā)邏輯，轉(zhuǎn)而比拚精細化運營帶來的長期現(xiàn)金流價值，這個時間點進場，剛好踩中了行業(yè)新舊範式切換的最有利位置。
柏文喜稱，地產(chǎn)行業(yè)的利潤來源已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，由過去土地增值差價，轉(zhuǎn)向存量運營溢價、低碳改造補貼、REITs退出收益。業(yè)內(nèi)能夠同時串聯(lián)政企對接、低碳技術(shù)、商業(yè)運營、資本退出的從業(yè)者並不多，王石是其中代表。
“新公司更像是一支‘碳中和+城市更新’的輕資產(chǎn)操盤隊，不是第二個萬科，也不是來拿地蓋房的。它的成敗，並不取決於王石的個人IP光環(huán)，核心考驗在於，能否把生物圈三號的示範案例，打磨成一套可對外複製、能夠穩(wěn)定盈利的商業(yè)模式。”
截至目前，該公司剛完成工商注冊，尚無對外落地項目，後續(xù)業(yè)務(wù)進展仍有待觀察。
來源：中國房地產(chǎn)報
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